Immobilien bewerten & schätzen im Wallis

Ja, der Kauf ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Im Wallis unterliegt der Immobilienerwerb durch Personen im Ausland mit Wohnsitz im Ausland der Lex Koller und dem Zweitwohnungsgesetz (Lex-Weber-Initiative). In ausgewählten Tourismusgemeinden wie z.B. Zermatt, Saas-Fee oder auf der Bettmeralp gibt es spezielle Kontingente für Ferienimmobilien. Als lokaler Immobilienexperte im Wallis prüfen wir vorab die Zulässigkeit und führen Sie sicher durch das Bewilligungsverfahren der kantonalen Behörden.

Die Immobilienbewertung im Wallis erfordert fundierte Regionalkenntnisse, da die Preise zwischen Tallagen (wie Brig, Visp oder Leuk) und touristischen Höhenlagen stark variieren. Wir nutzen eine Kombination aus der hedonischen Methode (computergestützter Vergleich von Handänderungen und Transaktionsdaten) und unserer jahrzehntelangen Erfahrung vor Ort. Dabei fliessen Faktoren wie Mikrolage, Bergsicht, Ganzjahreserreichbarkeit und das lokale Baurecht direkt in die Wertermittlung ein.

1. Marktwertanalyse und Strategie: Bewertung Ihrer Immobilie vor Ort.
2. Vermarktung und Matching: Erstellung eines Verkaufsexposés (inkl. Drohnenaufnahmen, virtuelle Tour, KI-gestützte Tools, etc.) und Abgleich mit unserer exklusiven Suchkunden-Datenbank.
3. Verhandlung und Notariat: Wir übernehmen die Verhandlungen und koordinieren den Kaufvertrag mit einem Notar im Wallis.
4. Übergabe: Rechtssichere Objektübergabe

Vom Verkaufsauftrag bis zum Eintrag der Handänderung ins Grundbuch dauert es im Durchschnitt drei bis sechs Monate. Ist das Angebot tief und die Nachfrage hoch, beschleunigt sich der Verkaufsprozess normalerweise.

Die Tragbarkeitsrechnung ist das wichtigste Kriterium der Schweizer Banken bei der Hypothekarvergabe. Sie stellt sicher, dass Sie sich Ihre Immobilie auch in Hochzinsphasen langfristig leisten können. Die magische Grundregel der Schweizer Banken besagt: Die gesamten laufenden Wohnkosten dürfen maximal 33% (ein Drittel) Ihres Bruttoeinkommens betragen. Um diese Tragbarkeit zu berechnen, nutzen Finanzinstitute eine standardisierte, kalkulatorische Formel, die auf drei Säulen basiert:

1. Kalkulatorischer Zinssatz (5%): Unabhängig von den aktuell niedrigen oder schwankenden Marktzinsen rechnen Banken zur Sicherheit mit einem langfristigen Zinssatz von 5% auf die gesamte Hypothekarsumme.
2. Amortisation (ca. 1%): Die Pflicht, die Hypothekarschuld (die 2. Hypothek) innert 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Pensionsalters auf zwei Drittel des Immobilienwertes abzubezahlen.
3. Nebenkosten (1%): Für den laufenden Unterhalt und die Betriebskosten der Immobilie werden jährlich pauschal 1% des gesamten Verkehrswertes veranschlagt.

Ein konkretes Rechenbeispiel: Möchten Sie ein Chalet oder eine Wohnung im Wert von CHF 600'000.00 kaufen und bringen 20% Eigenkapital (CHF 120'000.00) mit, beträgt die benötigte Hypothek CHF 480'000.00. Die kalkulatorischen Jahreskosten belaufen sich hierbei auf rund CHF 34'800.00 (Zins, Amortisation & Nebenkosten). Da dies maximal ein Drittel Ihres Einkommens sein darf, fordert die Bank für dieses Objekt ein Mindest-Bruttojahreseinkommen von ca. CHF 104'400.00.

Aufwendige Modernisierungen (insbesondere Küchen, Bäder, Böden) lohnen sich selten, da neue Eigentümer das Zuhause oft nach eigenen Wünschen gestalten wollen. Kleinere Schönheitsreparaturen (wie ein frischer Anstrich) sind hingegen sinnvoll, da es keine zweite Chance für den ersten Eindruck gibt.

Die strukturierte Vermarktung startet in der Regel bereits vor oder während der Bauphase. Dadurch können Interessenten frühzeitig angesprochen und Wohnungen oft schon vor der eigentlichen Fertigstellung fest reserviert werden.

Ja, ein Steueraufschub ist in der Schweiz möglich, wenn es sich um eine Ersatzbeschaffung handelt. Das bedeutet, dass der Verkaufserlös innert einer angemessenen Frist (meist zwischen 1 bis 2 Jahre) in eine neue, selbstgenutzte Wohnimmobilie in der Schweiz reinvestiert wird. Die Steuer wird in diesem Fall nicht erlassen, sondern auf das neue Objekt übertragen und erst bei dessen späterem Verkauf fällig.

Bei einer Off-Market-Vermarktung (auch "Silent Sale") wird eine Immobilie bewusst nicht auf öffentlichen Immobilienportalen inseriert. Der Verkauf erfolgt absolut diskret über den direkten Abgleich mit einer exklusiven, geprüften Suchkundendatenbank. Diese Methode eignet sich besonders für Luxusliegenschaften, prominente Eigentümer oder Verkäufer, die maximale Privatsphäre wünschen und Besichtigungstourismus verhindern wollen.

Neben den Standardunterlagen (Grundbuchauszug und Grundrisspläne) sind beim Stockwerkeigentum spezifische Dokumente gesetzlich und käuferseitig vorgeschrieben:

1. Die Stockwerkeigentumsbegründungsakte inklusive der Aufteilungspläne.
2. Das aktuelle Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Nutzungs- und Verwaltungsordnung).
3. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre.
4. Der aktuelle Stand des Erneuerungsfonds und die Nebenkostenabrechnungen.

Im Zuge der schrittweisen politischen Abschaffung (in Kraft ab 01.01.2029) des Eigenmietwerts in der Schweiz fallen künftig auch die steuerlichen Abzüge für den Unterhalt weg. Für Pensionierte, deren Hypothek weitgehend abbezahlt ist, fällt der steuerliche Vorteil von Schuldzinsen weg. Wenn gleichzeitig an einer älteren Immobilie Sanierungen anstehen, können diese nicht mehr steuerlich in Abzug gebracht werden, was die Liquidität im Alter massiv belasten kann. Ein strategischer Verkauf im Vorfeld ist hier oft wirtschaftlicher.

Die Anforderungen an das Eigenkapital unterscheiden sich in der Schweiz stark nach der Art der Nutzung. Besonders im Kanton Wallis, wo die Nachfrage nach Zweitwohnungen in Destinationen wie Zermatt, Saas-Fee oder Verbier durch das Zweitwohnungsgesetz (Lex-Weber) stark reguliert ist, fordern die Banken aufgrund des höheren Marktrisikos oft die vollen 40% bis 50% an liquiden Eigenmitteln. Als Walliser Immobilienspezialisten prüfen wir Ihre Finanzierungstragbarkeit direkt im Kontext der lokalen Gemeindeauflagen.

• Erstwohnsitz (Hauptwohnsitz): Sie benötigen in der Regel mindestens 20% Eigenkapital des kalkulierten Marktwerts. Davon müssen mindestens 10% aus "harten" Eigenmitteln (Ersparnisse, Wertschriften, Erbvorausbezug) stammen. Die restlichen 10% dürfen aus der Altersvorsorge (Vorbezug oder Verpfändung der 2. Säule/Pensionskasse oder Säule 3a) eingebracht werden.

• Zweitwohnsitz (Ferienwohnung / Renditeobjekt): Hier sind die Regeln deutlich strenger. Banken finanzieren Ferienobjekte meist nur zu 50% bis maximal 67%. Das bedeutet, Sie müssen zwischen 33% und 50% Eigenkapital selbst aufbringen. Zudem gilt hier ein striktes gesetzliches Verbot für Vorsorgegelder: Gelder aus der Pensionskasse (2. Säule) und der Säule 3a dürfen nicht für den Kauf einer Zweitwohnung verwendet werden.

Ein professioneller Makler schützt Sie vor den drei grössten Risiken beim Privatverkauf: Fehlbewertung (zu teuer führt zu Marktentwertung, zu günstig zu Geldverlust), Haftungsrisiken (fehlerhafte Verträge bezüglich Mängeln) und dem enormen Zeitaufwand für die Bonitätsprüfung von Interessenten. Zudem verfügen professionelle Makler über exklusive, geprüfte Suchkunden-Datenbanken, wodurch viele Objekte „Off-Market“ – ganz ohne öffentliches Inserat – zu Höchstpreisen verkauft werden.

Beim Kauf einer Immobilie im Wallis müssen Sie neben dem eigentlichen Kaufpreis mit zusätzlichen Nebenkosten rechnen. Als Faustregel gilt: Planen Sie hierfür rund 1% bis 3% des Kaufpreises ein. Wichtig zu wissen: Diese Kosten können in der Regel nicht über die Hypothek finanziert werden und müssen vollständig aus Ihren eigenen Barmitteln bezahlt werden. Da die Kaufnebenkosten kantonal geregelt sind, setzt sich die Summe im Kanton Wallis üblicherweise aus folgenden drei Posten zusammen:

1. Notariatsgebühren und -auslagen (ca. 0.4% bis 0.7%): Der Kaufvertrag für eine Immobilie muss im Wallis zwingend von einem öffentlich bestellten Walliser Notar beurkundet werden. Die Gebühren sind tariflich festgelegt und richten sich degressiv nach der Höhe des Kaufpreises.
2. Grundbuchgebühren und -steuern (ca. 0.2%): Für die amtliche Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erhebt das Grundbuchamt eine Gebühr, die sich ebenfalls prozentual am Kaufpreis orientiert.
3. Kantonale Handänderungssteuer (1.5%): Das Wallis erhebt eine Steuer auf den Besitzwechsel von Immobilien. Der Normalsatz beträgt 1.5% des Kaufpreises.

Wer zahlt was im Wallis? Im Gegensatz zu Kantonen wie Zürich oder Luzern, wo die Kosten oft hälftig geteilt werden, gilt im Wallis die gesetzliche Usanz: Der Käufer trägt sämtliche Notariats-, Grundbuch- und Handänderungskosten.

Die Kaufabwicklung einer Immobilie im Wallis folgt einem streng geregelten Prozess, bei dem das unwiderrufliche Zahlungsversprechen die zentrale Rolle spielt. Es ist eine schriftliche Garantie der Käuferbank, die dem Verkäufer rechtsverbindlich zusichert, dass der Kaufpreis am Tag der Eigentumsübertragung ausbezahlt wird. Ohne dieses Dokument nimmt kein Notar die Beurkundung vor. Der gestraffte Ablauf umfasst drei wesentliche Schritte:

1. Finanzierung und Zahlungsversprechen: Dauer: ca. 2 – 4 Wochen. Die finanzierende Bank prüft die Tragbarkeit des Käufers sowie den Marktwert der Immobilie. Nach der Kreditfreigabe stellt die Bank das unwiderrufliche Zahlungsversprechen aus. Dieses Dokument ist die zwingende Voraussetzung für den nächsten Schritt.
2. Notarielle Beurkundung: Dauer: ca. 2 – 3 Wochen. Ein öffentlich bestellter Walliser Notar setzt den Kaufvertragsentwurf auf. Beim anschliessenden Notariatstermin wird der Vertrag im Beisein von Käufer, Verkäufer und Notar offiziell unterzeichnet (auch mittels Vollmachten möglich). Damit ist der Immobilienkauf rechtsgültig besiegelt.
3. Eigentumsübertragung und Übergabe: Dauer: Zum vereinbarten Stichtag. Der Notar meldet den Besitzwechsel beim Walliser Grundbuchamt an. Gleichzeitig löst die Bank das Zahlungsversprechen ein und überweist das Geld an den Verkäufer. Es folgen die offizielle Schlüsselübergabe und das Erstellen des Übergabeprotokolls.

Bei der Vererbung einer Immobilie sind viele Punkte zu beachten. Unter anderem die Anzahl der erbberechtigten Personen und gegebenenfalls der Nachlass des Erblassers. Dementsprechend wird bei Erbschaftsangelegenheiten in der Regel ein Notar benötigt, der bei diesen Regelungen hilft und Recht und Gesetz durchsetzt. Doch auch ein professioneller Makler kann wichtig werden, da unter anderem der Wert der Immobilie bestimmt oder diese in bestimmten Fällen verkauft werden muss. Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf, wenn Sie eine Immobilie im Kanton Wallis erben werden oder der Erbschaftsfall bereits eingetreten ist. Wir kümmern uns gerne und kompetent um Ihre Belange.

Gerne verweisen wir Sie für weitere nützliche und hilfreiche Informationen auf unsere Ratgeber und Broschüren.

Wenn Sie selbst Alleinerbe sind und eine Immobilie erben, gibt es mehrere Möglichkeiten: Die Immobilie selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen. Welche Variante infrage kommt, hängt unter anderem von der individuellen Lebenssituation ab. Wir stehen Ihnen gerne als neutrale Ansprechpartner zur Verfügung und beraten Sie in diesen Fällen umfassend. Denn egal wofür Sie sich entscheiden, wichtig ist, dass Sie dabei von einem Experten beraten werden. Wir stehen Ihnen fachlich kompetent zur Seite und zeigen Ihnen die Vor- und Nachteile der verschiedenen Lösungen auf. Falls gewünscht, unterstützen wir Sie auch bei der Suche nach einem Käufer für Ihre geerbte Immobilie.

Gerne verweisen wir Sie für weitere nützliche und hilfreiche Informationen auf unsere Ratgeber und Broschüren.

Im Alter selbstständig zu bleiben, ist für viele Menschen wichtig. Daher ist es gut, wenn man sich bereits frühzeitig Gedanken darüber macht, wie man im Alter wohnen möchte. Kann und möchte man in der eigenen Immobilie wohnen bleiben? Möchte man die Immobilie verkaufen oder bereits an die Erben übergeben? Wohnt man in einem kleinen Haus oder in einer kleinen Eigentumswohnung? Oder käme auch eine Mietwohnung infrage? In all diesen Fällen beraten wir Sie gerne, einfühlsam und kompetent. So können Sie in aller Ruhe die wichtigen Entscheidungen treffen und sich für das Alter optimal absichern.

Gerne verweisen wir Sie für weitere nützliche und hilfreiche Informationen auf unsere Ratgeber und Broschüren.